Cómo declarar los ingresos de tu inversión en inmuebles tokenizados

Artículo elaborado por Yanís Congosto, CEO de Crigestión, firma especializada en asesoramiento societario y con quien trabajamos desde Reental.

Una de las consultas más habituales una vez alguien invierte en crypto y en nuestro caso en inmuebles tokenizados es, oye ¿y ahora como declaro mis dividendos? En este artículo queremos arrojar un poco de luz al asunto.

En primer lugar hay varios factores que determinan la tributación.

1. Tipo de dividendo recibido.
2. Residencia fiscal del inversor.

Todo este artículo irá enfocado  a la relación impositiva que tendrán los inversores de REENTAL con la Agencia Tributaria. Estas aclaraciones pueden ser extrapolables a otro tipo de inversiones similares, pero pueden existir matices diferentes que cambien el fondo del asunto por lo que aconsejamos siempre ponerse en manos de un asesor fiscal que les aclare la situación concreta. En Reental trabajamos con la asesoría Crigestión que estarán encantados de ayudarte si así lo necesitas.

1. ¿Qué tipo de dividendos recibo de Reental?

De Reental recibirás 2 tipos de rendimientos:

Rendimiento de capital mobiliario durante el alquiler del inmueble

Reental es una sociedad mercantil dedicada al negocio del Real Estate, realizando la compra de inmuebles, acondicionamiento de los mismos, posterior arrendamiento y venta. Para la adquisición de los inmuebles mencionados, Reental recibe liquidez a través de inversores utilizado el mecanismo de tokenización de deuda vinculada a un proyecto de real estate. Es por ello primordial entender que el inversor no recibe rentas de capital inmobiliario, sino que recibe dichos intereses por el préstamo de cantidades monetarias que le generan una ganancia.

"Por lo tanto los dividendos mensuales son rendimientos de capital mobiliario"

Tributación venta final del token

La última transacción que generaría una obligación tributaria sería la venta del token a un tercero. Esta venta origina una VARIACIÓN PATRIMONIAL

2. ¿Cómo tributo dependiendo mi residencia fiscal?

Hay que tener en cuenta para valorar el tipo impositivo que se te aplica, cuál es tu residencia fiscal. Podemos clasificarla de la siguiente forma:

Residentes.

Españoles o comunitarios con residencia en España

No residentes comunitarios.

Toda persona que no resida en España, que tenga por residencia fiscal un país de la comunidad económica europea, a ellos hay que añadir Islandia y Noruega. Estos países son:
Alemania, Austria, Bélgica, Bulgaria, Chipre, Croacia, Dinamarca, Eslovaquia, Eslovenia, Estonia, Finlandia, Francia, Grecia, Hungría, Irlanda, Italia, Letonia, Lituania, Luxemburgo, Malta, Países Bajos, Polonia, Portugal, República Checa, Rumanía y Suecia.

No residentes no comunitarios.

Mo residen ni en España ni en ningún país de la comunidad económica europea.

No residentes con países con convenio de doble imposición.

Los tratados de doble imposición tienen prevalencia sobre los acuerdos marcos y condiciones generales. Para todos aquellos  no residentes de países con tratado de doble imposición, las condiciones de tributación y retención sobre las rentas de capital mobiliario serán los especificados en dichos acuerdos.

3. Ya estamos clasificados, ¿pero cual es la tributación?

Primero vayamos con la tributación por capital mobiliario:

TRIBUTACIÓN DE RENTAS DE CAPITAL MOBILIARIO PARA RESIDENTES

Tipo impositivo: 19%

Impuesto en donde se liquida: La declaración donde se tributan los ingresos por rentas del capital mobiliario es en la declaración de IRPF comúnmente llamada “Renta”.

Periodo de presentación: es desde abril hasta el 30 de junio del año posterior al ejercicio de la liquidación (en 2022 realizaremos la renta de 2021).

Las cantidades abonadas en su caso por parte de Reental, ya serán descontando el 19% que dicta la normativa en el caso de personas residentes fiscales en España.
Estas cantidades aparecerán en los datos fiscales que informa la Agencia Tributaria todos los años en los denominados “borradores de renta”.
Los pagos de estas retenciones los realiza Reental a través del modelo 123 y la declaración informativa anual, modelo 184. (todo este punto obligación de la empresa).

El inversor no tiene que hacer nada, las retenciones le aparecerán en el borrador de la renta.

TRIBUTACIÓN DE RENTAS DE CAPITAL MOBILIARIO PARA NO RESIDENTES COMUNITARIOS

Tipo impositivo: 19%

En el caso de los no residentes el pago de dichas cantidades se realizan mediante la presentación del modelo 123 por parte de Reental, de la misma manera que con los residentes, con la diferencia que la declaración informativa que debe presentar la sociedad es el modelo 296 antes del 1 de febrero del año posterior a la obtención de las rentas. Estas cantidades ingresadas, el contribuyente no residente las debe informar en su declaración personal de su país de residencia.

TRIBUTACIÓN DE RENTAS DE CAPITAL MOBILIARIO PARA NO RESIDENTES NO COMUNITARIOS

La diferencia de este tipo de contribuyente con el COMUNITARIO es simplemente el tipo impositivo, es un 24% en lugar del 19% de los comunitarios.
Las presentaciones son las mismas al igual que los plazos.

TRIBUTACIÓN DE RENTAS DE CAPITAL MOBILIARIO PARA NO RESIDENTES CON CONVENIO DE DOBLE IMPOSICIÓN

Adjuntamos link donde se encuentran todos los tratados de doble imposición firmados por España.  Hay 91 acuerdos por lo que nos lo enumeramos pero Reental calcula automáticamente la retención especifica a cada uno de ellos.

TRIBUTACIÓN POR LA VENTA FINAL DEL TOKEN, VARIACIÓN PATRIMONIAL

Esta venta origina una VARIACIÓN PATRIMONIAL,  positiva si se tiene beneficio en dicha venta, o negativa si el valor de venta del Token es inferior al valor de adquisición.
Para los residentes, el beneficio de esta operación se gravará de la siguiente manera;
al 19% los primeros 6.000 euros, al 21% hasta 50.000 euros y cantidades superiores al 23%.

Si el país de residencia del inversor no tuviese tratado de doble imposición con España, la franja impositiva sería fija al 19%
Para los no residentes, los gravámenes serán los mismos que comentamos para las rentas de capital mobiliario.

Este trámite es personal de cada contribuyente dependiendo su condiciones particulares, los residentes lo presentan en Renta y los nos residentes en el modelo 210.
En este caso Reental no comunica nada. 

4. ¿Y si reinvierto los dividendos?

En Reental vas a tener la opción de recibir tus ingresos mensualmente, en cuyo caso se procederá a las retenciones explicadas en el punto 3, pero también tienes la opción de reinvertir. 
En este segundo caso, Reental no aplicará retención alguna por lo que podrás reinvertir la cantidad íntegra en nuevos inmuebles. 

De este modo puedes proceder a reinvertir todo el capital y a cambio obtendrás nuevos tokens hasta que los inmuebles representados por esos tokens sean vendidos. De forma que sólo declararás por plusvalía sin que Reental haga ninguna retención en todo el proceso por ingresos de capital mobiliario y de esa manera optimices tu inversión.

Recuerda que cuando se vende el inmueble, Reental recupera el token y tú como inversor recibirás el precio del token en USDT.

RESUMEN

Resumiendo, en caso de dividendos mensuales, Reental hace las retenciones y  es quien las ingresa  en la agencia tributaria y posteriormente el inversor declara dichos rendimientos en su declaración (ya le aparecerá directamente en su borrador de la renta). En caso de no ser residente, deberá hacer mención en su declaración de país de residencia teniendo en cuenta que ya ha realizado pagos a cuenta por dichas rentas.
Sobra decir que dicha retención podría ser devuelta al inversor en caso de que cumpla las condiciones marcadas por la Agencia tributaria.
En caso de venta del token final, el inversor lo declara según sus condiciones personales. Reental no retiene ni comunica nada, por lo que recae del lado del inversor dicha comunicación de ganancia patrimonial en caso de producirse.

Y recuerda que mientras se reinvierta, no se paga impuestos. En esta tabla hemos querido resumir.

Gracias a Crigestión y Yanis Congosto por arrojar luz en este área de los impuestos que siempre nos supone dolores de cabeza. si tienes cualquier consulta no dudes en contactarlos en info@crigestión.com.